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 Mietrechtsberatung findet im Raum ST 105  (Studihaus) statt.

Sprechzeiten:

Montags 13.00 - 15.00

Dienstags 13.00 -15.00

Roksana Fuks

Liebe Studis,

leider klappt es mit dem Vermieter nicht immer so, wie es soll. Daher hier ein paar Anmerkungen zu mietrechtlichen Punkten, die Euch vielleicht interessieren. Dabei ist zu beachten, dass das Mietrecht zum 01. September 2001 weitgehend reformiert worden ist, wodurch für Verträge, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden („Altverträge“) und Verträge, die erst danach geschlossen wurden, zum Teil unterschiedliche Regelungen gelten können. Bei weiteren Fragen könnt Ihr natürlich gerne in die wöchentliche Sprechstunde kommen oder eine e-mail senden an: astamiet(ät)uni-trier.de

Hierunter versteht man einen Vertrag, durch den Ihr als Nachmieter Euch verpflichtet, Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände des Vormieters zu erwerben. Eine solche Vereinbarung ist im Allgemeinen zulässig. Ausnahmsweise kann sie jedoch unwirksam sein, wenn das von Euch für die Möbel zu zahlende Entgelt in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert dieser steht (so, wenn der Kaufpreis mehr als 50% über dem tatsächlichen Wert liegt).

Hierunter ist ein Entgelt zu verstehen, das Ihr als Nachmieter an den Vormieter oder jemand anderen zahlt, damit dieser die Wohnung frei macht. Da der Gesetzgeber jedoch gerade verhindern will, dass mit der Räumung von Wohnungen ein Geschäft gemacht wird, sind solche Vereinbarungen gesetzlich verboten. Evtl. schon zu diesem Zwecke gezahltes Geld könnt Ihr daher zurückfordern.

Danach ist Euer Vermieter nunmehr dazu verpflichtet, baulichen Veränderungen und sonstigen Einrichtungen zuzustimmen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder der Zugangs zu ihr erforderlich sind. Zum Ausgleich kann Euer Vermieter jedoch eine angemessene zusätzliche Sicherheitsleistung in Höhe der voraussichtlichen Kosten des Rückbaus verlangen.

In vielen Mietverträgen werdet Ihr eine sog. Kleinreparaturklausel finden, welche die Kosten für Kleinreparaturen auf Euch übertragen soll. Sie ist jedoch nur wirksam, wenn ein Höchstbetrag für die Reparaturen während eines Jahres festgeschrieben ist und eine Anwendung der Klausel Beschränkung auf die Teile der Mietsache vorgenommen wird, die Eurem häufigen und direkten Zugriff unterliegen. Der festgeschriebene Höchstbetrag darf dabei  75 Euro (nach der neuen Rechtsprechung 100 Euro) nicht überschreiten. Zudem muss die Jahreshöchstbelastung in zumutbarer Relation zur Jahresnettomiete stehen.

Ist Euer Vertrag erst nach dem 31. 08. 2001 geschlossen worden, so gilt für euch eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, egal, wie lange Ihr in der Wohnung wohnt. Zu beachten ist, dass Ihr immer spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats kündigen könnt und dass die Kündigung schriftlich erfolgen muss.

Ist Euer Vertrag hingegen schon älter, so gelten im Allgemeinen ebenfalls die 3 Monate. Sind jedoch in Eurem Altmietvertrag längere Kündigungsfristen vereinbart worden, so gelten diese leider für Euch fort- also: vor der Kündigung einen Blick in den Mietvertrag werfen.

Für den Vermieter hingegen gelten sowohl nach neuem als auch nach altem Recht gestaffelte Kündigungsfristen, die von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig sind und zwischen 3 und 9 Monaten liegen.

Vermieter dürfen keine Provision für den Vertragsschluss verlangen. Dies ist ausschließlich Maklern vorbehalten, die maximal zwei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer fordern dürfen. Bezahlen müsst Ihr dabei jedoch nur, wenn tatsächlich ein Maklervertrag abgeschlossen wird und die Maklertätigkeit dafür auch ursächlich war. Wichtig für die Fälle, dass Ihr nicht selbst einen Makler beauftragt habt, sondern nur auf dessen Wohnungsangebot in der Zeitung geantwortet habt, ist die Tatsache, dass grundsätzlich der Vermieter die Provision bezahlen muss, soweit nicht etwas anderes von Euch vertraglich vereinbart wurde.

Treten während der Mietzeit Mängel auf oder vermindert sich auf andere Weise der Wert der Mietsache, so müsst Ihr dies sofort und am besten schriftlich Eurem Vermieter mitteilen, ansonsten könnt Ihr Euch sogar schadensersatzpflichtig machen. Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, so könnt Ihr die Miete u. U. entsprechend mindern ( siehe Mietminderung).

Euer Vermieter kann in einem Abstand von jeweils einem Jahr eine Mieterhöhung fordern (Ausnahme: Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten sind auch zwischenzeitlich zulässig.). Dabei darf er jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Auch muss er die Mieterhöhungserklärung in Textform begründen. Weiterhin muss Euer Vermieter auch die sog. Kappungsgrenze einhalten, die zur Zeit bei 20% liegt. D. h., innerhalb von 3 Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20% steigen, selbst wenn im Einzelfall die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete zuließe. Auch hier gilt jedoch wieder eine Ausnahme bzgl. Modernisierung, Betrieskosten und gestiegener Zinsen.

Die Kaution ist ein Geldbetrag, mit dem sich der Vermieter absichern will. Die Höhe der Kaution darf drei Monatskaltmieten nicht übersteigen. Wichtig ist auch, dass sie erst mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird und Ihr das Recht habt, sie in drei monatlichen Raten zu zahlen.

Eine Barkaution muss Euer Vermieter getrennt von seinem Vermögen bei einem Institut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Legt er es zu einem Zinssatz darüber an, so stehen Euch auch die gesamten höheren Zinsen bei Kautionsrückzahlung zu. Ihr könnt Euch dann also über die Geschäftstüchtigkeit Eures Vermieters freuen. Wichtig ist, dass Ihr Euch bei einer Barzahlung eine Quittung geben lasst!

Möglich ist auch die Anlage der Mietkaution auf einem gemeinsamen Sparbuch, das einen Sperrvermerk enthält oder aber ein Sparbuch des Mieters, das dem Vermieter dann sicherungsübereignet wird.

Wenn während der Mietzeit Mängel auftreten, so habt Ihr u. U. das Recht, die Miete zu mindern. Voraussetzung ist jedoch, dass Ihr Eurem Vermieter den Mangel zuvor angezeigt habt und zwar am besten schriftlich. Denn: informiert Ihr Euren Vermieter nicht und wird der Schaden dadurch größer, so macht Ihr Euch u. U. sogar schadensersatzpflichtig. Daher: am besten bei Auftritt des Mangels den Vermieter sofort darauf hinweisen und um Beseitigung bitten.

Beachten müsst Ihr weiterhin, dass Euer Minderungsrecht ausgeschlossen ist, wenn Ihr den Mangel bei Vertragsabschluss kanntet (oder aufgrund grober Fahrlässigkeit nicht kanntet) und Euch Eure Rechte bei der Annahme nicht vorbehalten habt. Das gilt natürlich nicht, wenn es sich um einen sog. „verborgenen Mangel“ handelt.

Auch wichtig ist, dass die alte Rechtsprechung, nach der Ihr das Recht zur Minderung dadurch verlieren konntet, dass Ihr nach Mangelanzeige über 6 Monate hinweg die Miete ungemindert fortzahlt, nun so nicht mehr gilt. Zwar gibt es noch keine offizielle neue Grenze, auszugehen ist jetzt jedoch von 1 Jahr.

Zu zahlen ist die Miete am Monatsanfang, und zwar spätestens am dritten Werktag eines Monats.

Für Modernisierungen sowie Maßnahmen zur Einsparung von Energie besteht für Euch als Mieter außer in Härtefällen eine Duldungspflicht. Jedoch muss der Vermieter seine Pläne, zumindest den Umfang der Modernisierungsmaßnahmen, ganze drei Monate vorher ankündigen, sodass Ihr ausreichend Zeit habt, Euch darauf einzustellen.

Allen bekannt ist sicher das Gerücht, bei Benennung von 3 interessierten Nachmietern könne man ausziehen, ohne sich an die Kündigungsfristen halten zu müssen. Leider handelt es sich dabei tatsächlich nur um ein Gerücht! Vielmehr besteht die Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen, nur, wenn dies im Vertag geregelt ist oder aber bei berechtigtem Interesse. Und natürlich muss es sich bei dem Vorschlag um einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter handeln.

Sofern laut Mietvertrag das Stellen eines Nachmieters möglich ist, so kann der Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter nicht einfach ablehnen. Dabei gilt als geeignet ein Nachmieter, der wirtschaftlich dazu in der Lage ist, das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortzusetzen. Weiterhin steht dem Vermieter eine Überlegungsfrist von (bis zu) 3 Monaten zu. Während dieses Zeitraumes müsst Ihr dann (leider) die Miete weiter zahlen.

Zusätzlich zur Miete müsst Ihr Nebenkosten nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag so geregelt ist. In der Regel wird dies auch gemacht und zwar in der Art und Weise, dass monatliche Vorauszahlungen zu erfolgen haben, über die dann jährlich abgerechnet wird.

Habt Ihr hingegen mit Eurem Vermieter die Zahlung einer monatlichen Pauschale vereinbart, so sind mit der Zahlung dieser die Nebenkosten abgegolten und Euer Vermieter darf keine Nachzahlungen fordern (Ihr aber leider auch keine Rückzahlung).

Die Nebenkostenabrechung muss mindestens den Abrechnungszeitraum, die einzelnen Kostenarten, die Gesamtbeträge hierfür und die Kosten des einzelnen Haushalts enthalten. Vorlegen muss Euer Vermieter euch die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist, d. h. lässt der Vermieter diese Frist ohne Abrechnung verstreichen, kann er nichts mehr nachfordern (Ausnahme: der Vermieter hat die Verspätung nicht verschuldet). Diese Regelung gilt jedoch nur für Abrechnungszeiträume, die nach dem 31. 08. 2001 enden. Für Abrechnungszeiträume, die davor enden, gilt eine weitaus längere Frist: 4 Jahre.

Ohne eine besondere Vereinbarung im Mietvertrag seid Ihr überhaupt nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, sie sind dann vielmehr Sache des Vermieters. In der Regel wird die Pflicht zu Schönheitsreparaturen jedoch durch Klauseln im Mietvertrag auf Euch als Mieter abgewälzt. Dabei gehört dazu jedoch nur, was sich beim normalen Wohnen abgenutzt hat und sich in der Regel „mit Farbe, Tapete und etwas Gips“ erneuern lässt. Einige von Euch werden in Ihrem Mietvertrag sicher eine Klausel finden, nach welcher Schönheitsreparaturen turnusmäßig vorzunehmen sind: Küche/Bad alle 3 Jahre, sonstige Räume alle 5 Jahre (sog. Fristenplan). Diese Klausel ist jedoch laut Urteil des Bundesgerichthofes vom Juli 2004 unwirksam. Vielmehr müsst ihr Schönheitsreparaturen nunmehr nur noch dann vornehmen, wenn tatsächlich der Bedarf dazu besteht.

Seit der Mietrechtsreform gibt es nur noch 2 Vertragstypen, die man abschließen kann: Der unbefristete Mietvertrag, der wohl in den meisten Fällen abgeschlossen wird, läuft auf unbestimmte Zeit und endet durch Eure Kündigung oder die Eures Vermieters. Letzterer darf jedoch nur kündigen, wenn einer der folgenden gesetzlichen Kündigungsgründe vorliegt: nachweisbarer Eigenbedarf, Vertragsverletzung durch Euch als Mieter oder Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Der qualifizierte Zeitmietvertrag ist hingegen wesentlich seltener vertreten. Voraussetzung für einen solchen ist, dass im Mietvertrag von vorneherein einer von 3 im Gesetz bestimmten Befristungsgründen konkret vereinbart ist. Fehlt diese Voraussetzung, so gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die gesetzlich bestimmten Befristungsgründe sind: 1. der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen, 2. der Vermieter will die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden und 3. der Vermieter will die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten. Alle Zeitmietverträge, die noch nach altem Recht abgeschlossen wurden, werden auch noch nach dem alten Recht abgewickelt. D. h. Ihr könnt dann u. U. nach Ablauf der ursprünglich vereinbarten Mietzeit eine Verlängerung fordern, wenn Euer Vermieter kein Recht zur Kündigung hat (s.o.). Grundsätzlich ist Studenten -gerade im Hinblick auf Studienortwechsel oder Auslandssemester- von Zeitmietverträgen abzuraten. Auch bei unbefristeten Mietverträgen seid Ihr -wie oben gesehen- durch die eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten Eures Vermieters vor plötzlichen Kündigungen hinreichend geschützt.

Studenten können leider grundsätzlich kein Wohngeld beantragen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob im Einzelfall BAFöG-Leistungen gewährt werden oder wegen Eurer Einkommensverhältnisse oder denen Eurer Eltern nicht in Betracht kommen. Aber wie so oft gibt es natürlich –und hier zum Glück- Ausnahmen: wenn Euch dem Grunde nach keine BAFöG-Leistungen zustehen (z. B. weil die Förderungshöchstdauer überschritten, die Fachrichtung ohne wichtigen Grund gewechselt oder bereits das 30. Lebensjahr vollendet wurde), dann könnt Ihr u. U. dennoch Wohngeld beantragen. Abhängig ist ein Anspruch auf Wohngeld dann von verschiedenen Faktoren, z. B. der Zahl der zu Eurem Haushalt gehörenden Familienmitgliedern, der Höhe des Gesamteinkommens und der Höhe der zuschussfähigen Miete.

Wollt Ihr eine WG gründen, so solltet Ihr einige Fragen vorher klären. Am wichtigsten ist dabei wohl die Frage, ob ihr alle den Mietvertrag unterschreibt oder aber nur einer von Euch. Von Bedeutung ist dies z. B. für die Mietzahlung und eine evtl. Kündigung (nur alle gemeinsam oder auch einer allein?). Unterschreibt nur einer von Euch , so wird auch nur er Hauptmieter und trägt damit das volle Risiko. Die anderen von Euch wohnen dann als Untermieter in der Wohnung und haften daher nur für das, was im Untermietvertrag als Mietzins vereinbart ist. Das hat den Nachteil, dass dem Untermieter jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden kann. Auch müssen die Untermieter natürlich aus der Wohnung raus, sobald der Hauptmieter kündigt. Auch bedarf eine solche Untervermietung der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Unterschreibt Ihr hingegen alle , so werdet Ihr auch alle Hauptmieter. Ihr haftet dann alle gemeinsam. Allerdings könnt Ihr dann auch nur alle gemeinsam kündigen. Der Vorteil ist jedoch, dass bei Auszug nur einer oder mehrerer Personen die verbleibenden Mietglieder vom Vermieter verlangen können, dass sie neue Mitglieder in die WG aufnehmen können. Allerdings besteht ein solches Wechselrecht nicht, wenn die WG nur aus zwei Mitgliedern besteht, wohl aber ein Anspruch auf Untervermietung. Den Wechsel von WG-Mitgliedern solltet Ihr aber auf jeden Fall Eurem Vermieter anzeigen.